大连、昆明首套房贷利率进入“3时代” 14城均已下调多地房贷利率下调楼市风向变 _经验分享

多地跟进！超30地下调首套房公积金贷款利率
各地住房公积金政策不断优化。
近日，江苏靖江提出，10月17日起，将从四个方面优化调整住房公积金使用政策。其中，可贷额度翻倍，目前，双职工住房公积金最高贷款额度为100万元。
另外，广西柳州自2022年10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。同时，拟将住房公积金贷款额度上限由原来的固定值40万元改为结合资金流动性确认，最高可达70万元；拟对二孩（含）以上的借款人家庭首次住房公积金贷款额度上限提高10万元。
继9月30日央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率后，据不完全统计，目前已经有河南、海南、北京、重庆、安徽、上海、深圳、南京、杭州、济南、成都、天津、无锡等30余地落实新的贷款利率（5年期以上3.1%）。
业内人士认为，个人住房公积金贷款利率迎来了2015年以来的首次下调，并已经处于历史最低水平，叠加房贷利率下行空间的打开，开启了地产信贷的宽松周期。
值得注意的是，近日，央行发布的2022年前三季度金融统计数据报告显示，前三季度住户部门中长期贷款增加2.32万亿元。居民中长期贷款改善，印证9月地产销售修复。
同时，央行发布的2022年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，未来三个月，有17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9% 。
江苏靖江住房公积金可贷额度翻倍
10月12日，“今靖江”微信公众号发文称，从泰州市住房公积金管理中心靖江分中心了解到，从10月17日起，靖江市将优化调整住房公积金使用政策。
据了解，此次优化调整主要体现在以下四个方面：
一、可贷额度翻倍。住房公积金可贷额度计算公式由“住房公积金月缴存额×12×贷款期限”调整为“住房公积金月缴存额×12×贷款期限×2” 。目前，靖江市双职工住房公积金最高贷款额度为100万元。
二、二手房和翻建、大修住房贷款期限延长。二手房和翻建、大修住房的住房公积金贷款期限由“最长不超过15年”调整为“最长不超过20年” 。
三、设置贷款保底额度。对可贷额度较低的职工家庭设置住房公积金贷款保底额度，金额为20万元。
四、放宽提取住房公积金还贷办理条件。委托按月提取住房公积金偿还住房公积金贷款及商业性个人住房贷款的办理条件，由缴存账户都有“不少于月缴存额12倍余额”调整为“不少于月缴存额6倍余额”，委托按月提取还贷期间缴存账户须保留金额，由“不少于月缴存额6倍余额”调整为“不少于月缴存额3倍余额”；按年提取住房公积金偿还住房公积金贷款及商业性个人贷款后缴存账户须保留金额，由“不少于月缴存额12倍余额”调整为“不少于月缴存额6倍余额” 。
靖江市住房公积金管理中心表示，今年以来，靖江市先后施行多项新规，支持灵活就业人员自愿缴存使用住房公积金，调整住房公积金贷款首付比例、最高贷款额度，积极支持刚性和改善性住房需求，进一步释放消费潜力，持续推进房地产市场健康发展。
30余地下调首套房公积金贷款利率
10月11日，柳州市住房公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金贷款利率的通知》称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，即5年以下（含5年）个人住房公积金贷款利率由2.75%调整为2.6%，5年以上个人住房公积金贷款利率由3.25%调整为3.1% 。另外，2022年10月1日前已发放的个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起执行新的个人住房公积金贷款利率。
同日，柳州市住房公积金管理中心还发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款额度上限、核定办法、首付比例及放款条件的通知（征求意见稿）》和《关于调整多孩家庭住房公积金个人住房贷款额度上限的通知（征求意见稿）》。其中提出，拟将住房公积金贷款额度上限，由原来的固定值40万元改为结合资金流动性确认，确认机制为：住房公积金贷款额度上限=固定基础额度上限流动性调节额度上限。根据该征求意见稿，住房公积金贷款额度上限最高可达70万元。公积金贷款首付比例的认定为，借款人家庭结清第一次公积金贷款后，第二次使用首付比例不低于30% 。另外，拟对符合国家生育政策生育二孩（含）以上的借款人家庭，首次申请住房公积金个人住房贷款时，住房公积金贷款额度上限提高 10 万元。
继9月30日央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率后，10月1日起，多地已经发文落实该政策。
据不完全统计，目前已经有河南、海南、北京、重庆、安徽、武汉、西安、上海、深圳、南京、杭州、济南、成都、长沙、沈阳、石家庄、苏州、天津、无锡、南宁、昆明、石家庄、哈尔滨、天水、吉林、泸州、襄阳、宜昌、济南、淄博、枣庄、日照、潍坊、东莞等地开始执行新的贷款利率，即5年期以下（含5年）和5年期以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%，第二套个人住房公积金贷款利率保持不变。
银行证券研报认为，个人住房公积金贷款利率迎来了2015年以来的首次下调，并已经处于历史最低水平，叠加房贷利率下行空间的打开，开启了地产信贷的宽松周期。
首创证券研报进一步指出，2017年以来首套商贷利率与公积金贷款利率的利差始终保持在2%-2.5%之间，随着2021下半年商贷利率下行，利差迅速缩减至0.9%，后续公积金贷款利率仍有下调空间。
未来三个月居民打算购房比例上升
10月11日，央行发布的2022年前三季度金融统计数据报告显示，前三季度人民币贷款增加18.08万亿元，同比多增1.36万亿元。分部门看，住户贷款增加3.41万亿元，其中，短期贷款增加1.09万亿元，中长期贷款增加2.32万亿元。
中邮证券研报认为，居民中长期贷款改善，印证9月地产销售修复。高频数据显示9月下半月地产销售开始反弹，8月份至9月上半月每周的成交面积均在同比负增长30%左右，9月第3周修复至同比正增长1.4%，9月第4周修复至同比正增长24.2% 。高频数据的修复与居民中长期贷款改善形成了印证，可能意味着9月份地产销售降幅将低于8月份。
中邮证券研报认为，销售正处于磨底阶段，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，短期内楼市销售有企稳迹象，近期政策力度持续增强，销售修复态势有望巩固。
上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，若以按揭房贷为主的中长期贷款按揭能够就此重回增长轨道，那市场或将真正回稳。
值得注意的是，近日，央行发布的2022年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，未来三个月，有17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9% 。
银河证券研报指出，9月底连续两天发布三大重磅政策，阶段性降息减税，提振市场需求。虽然本次下调房贷利率是“因城施策”层面的政策，但由于是央行授权的大范围统一调整，惠及的城市范围更广，较于之前城市各自调整政策的行为，对市场的提振效果将更为明显。二手房个人所得税通常按成交价的1%-2%或差额的20%来计算，本次退二手房交易个税降低了居民购房成本，有利于释放改善性需求，提升二手房市场交易热度。个人住房公积金贷款利率迎来了2015年以来的首次下调，并已经处于历史最低水平（5年期以上3.1%），叠加房贷利率下行空间的打开，开启了地产信贷的宽松周期。
校对：赵燕

多地下调首套房商贷及公积金贷款利率，利率下调与哪些因素有关？房贷利率的下调和以下这些因素有很大的关系：
01、因为需求有所降低。
一般有了需求之后才会有供给，所以房贷利率之所以下调，很大的一部分原因就是因为市场上的需求有所降低。如果申请房贷的人特别的多，那么银行往往就会提高贷款的利率，通过这样的方式既可以筛选出更加优质的客户，同时也可以提升自己的盈利。然而如果申请房贷的人变得特别少，市场上对房贷的需求量有所降低的时候，那么此时银行作为供给一方，也是需要做出一些改变的，最简单的方法就是下调自己的贷款利率，这样才可以吸引更多的人来办理贷款业务。
02、因为 Lpr利率有所降低。
其实从本质上来讲，无论银行的贷款利率是上涨还是下跌，最终都是要根据央行发布的同期lpr利率来进行调整。如果央行发布的lpr利率是下调的，那么根据规定各大银行也要根据这个利率来下调自己的基准贷款利率。所以说各大银行之所以下调贷款利率，其实也是因为央行发布的lpr利率有所降低。
03、因为现在买房的人越来越少了。
最近这几年房地产市场确实不太景气，很多城市的房价也是在大幅度下跌，各大城市也是出台了很多各方的补贴政策。可即便是这样买房的人还是不太多，即便有少部分的人买房，那也会选择全款买房，并不会去银行申请贷款，在这种情况下，房贷的利率自然会下调。
虽然房贷利率下调，但是有些申请贷款的人并不会受到影响，比如说一部分人是满足公积金贷款的，假如说是使用的公积金来申请的贷款，那就不会受到商业贷款利率下调的影响。
大连、昆明首套房贷利率进入“3时代” 14城均已下调10月20日，新京报贝壳财经采访人员从大连多家国有大行及房产中介处了解到，大连首套房贷利率已由此前的4.1%降至3.95% 。
国庆前夕，央行、银保监会联合发布阶段性调整差别化住房信贷政策的通知后，据不完全统计，当前条件符合的23个城市中，已有14个城市首套房贷款利率下调至4%以下。
有业内人士认为，后续其他城市跟进的可能性和空间依然很大，这不仅局限于此前市场预估的23个城市，一些楼市销售不佳的小城市亦有可能进一步跟进。
大连、昆明首套房贷利率降至3.95% 温州仍保持4.1%
“昨天刚接到的通知，今天已经调整了。”在和某国有大行信贷中心确认消息后，另一家国有大行的业务经理也告诉贝壳财经采访人员，大连当地首套房贷利率全部下调到了3.95%，二套房则依旧保持了4.9%的贷款利率。
随后，贝壳财经采访人员从昆明当地部分国有大行及股份行处了解到，昆明也将首套房贷利率下降到3.95%，此前亦为4.1% 。
据贝壳财经采访人员不完全统计，截至目前，大连、石家庄、贵阳、天津、武汉、昆明、宜昌、清远、襄阳、济宁、秦皇岛、阜阳、包头、大理等14个城市首套房贷款利率均降至4%以下。
而根据贝壳财经采访人员测算，大连和昆明此次将首套房贷利率下调15BP后，以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。
具体来看，济宁由4.1%降至3.95%；武汉、宜昌、襄阳、天津等6城由4.1%降至3.9%；河北石家庄与秦皇岛由此前的4.1%下调至3.8%；清远由4.1%降至目前最低的3.7% 。江门、云浮、湛江则取消了利率下限。
而在23个符合条件的城市中，仍有多地银行目前暂未调整首套房贷利率。贝壳财经采访人员联系到了温州某国有大行，该行业务经理告诉采访人员，目前该地仍保持首套房贷4.1%的利率，近期暂未收到进一步下调的通知。据了解，当前该行首套首贷可按照首付比例20%计算；而在当地名下无房、且已还清以前按揭房贷的客户，再度买房时仍可按照4.1%利率执行，但首付比例则提升至30% 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉贝壳财经采访人员，此类调整说明四季度“破4”利率将是房地产政策的新亮点。
各地房贷利率呈现“破4进3”格局市场情绪有望进一步回升
9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》(下简称“通知”)，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
据市场机构梳理，在被纳入统计局调查的70个大中城市中，共有23个城市符合阶段性放宽首套房贷利率下限的条件。其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。
对于房贷利率的下调，有机构预测，9月末的阶段性定向降息新政是本月首套房贷利率回调的主要推动因素。当前符合阶段性定向降息政策的城市中，包括哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率在4.1%的水平上，后期仍有回调空间。
严跃进认为，房贷方面总体上会有更多城市出现降息操作。10月上中旬，全国各地房贷利率呈现了“破4进3”格局，很多城市房贷利率都处于3.9%左右的水平，当然主要是集中在首套房方面。
他指出，后续银行放松房贷政策的可能性很大，除了部分重点一二线城市外，其他城市四季度降低房贷利率、刺激购房需求都是比较普遍的操作。
多地首套个人住房贷款公积金利率已下调，其目的是什么？这样做的主要目的是为了鼓励大家买房，同时也属于一种变相的福利优惠。
每当我们提到个人住房公积金的时候，很多人首先想到的就是个人住房公积金所带来的福利作用。特别是对于买房的人来说，如果我们申请商业贷款的话，我们需要支付至少4%以上的房贷利率。但如果我们申请个人住房公积金贷款的话，很多城市的个人住房公积金的贷款利率可能只有3%左右，主动下调个人住房公积金贷款利率的方式也会有助于购房者更低的成本买房。
下调个人住房公积金利率本身就有着相应的作用。
你可以尝试这样理解，公积金作为国家长期的福利政策，它与职工缴存的住房公积金存在本质区别。如果说个人住房贷款是一种国家提供的短期资金，那么公积金贷款则是长期资金池模式，其主要功能就是在个人贷款到期后，有机会用来偿还贷款本息。在下调了个人住房公积金贷款利率以后，这个方式可以进一步放宽房地产行业的融资渠道。
下调公积金利率有助于鼓励大家积极买房。
对于普通购房者来说，如果自己买房所申请的个人住房贷款的利息降低的话，这个方式毫无疑问会鼓励大家积极买房。特别是对于年轻人来说，在年轻人缴纳了一定额度的公积金之后，年轻人可以通过这种方式获得大量的低息贷款，所以这个方式可以有效降低年轻人的买房压力。在一线城市和二线城市，我们要知道很多房子的价格本身就非常贵，如果能够用公积金贷款来申请买房的话，这个方式毫无疑问是最好的选择。
总的来说，下调个人住房贷款公积金利率是一件非常好的事情，这个方式也会有助于重新提振整个房地产行业的行情。
多地首套房贷利率进入“3时代”，石家庄、天津跟进下调，将有何影响？对于个体来说，房贷利率的下调肯定是有益的，因为在同样的房屋总价的条件下，利率的下调也就意味着大家所要给银行支付的利息变少，不是这对于很多没有房的人来说也算是一个好消息。
如果将贷款的银行利率算到整个房屋的价格当中去的话，就意味着房屋总价下降。我们都知道商品的价格是由于需求和供给两个方面决定的。在供给曲线不变的情况，需求曲线越往下移，商品的价格就越低，这就说明现在大家对于房屋的需求总体来说是下降的，人们的需求又是由购买意愿和购买能力两部分所组成的，如果一个人只有购买的意愿，但是没有购买的能力，那么也不能成为他的需求。对于现在的楼盘来说，很多地方的房价虚高，因此对很多年轻人要在城里买一套房是非常困难的，所以他们即使有购买的意愿，也没有购买的能力，这就会导致整个需求的下降。
那么利率的下调就会在一定程度上刺激消费者进行购买。可能原本有一部分人在利率下调之前是买不起房子的，但是由于利率的下调，他们也可以支付得起这些费用。
我觉得对于现在的年轻人来说，最重要的是在一二线城市买房非常困难，可能对很多年轻人来说，他们在老家或者是三四线，四五线的小地方会有父母。刘的房子，但是他们的工作都是在12线城市，但是这些城市的房价偏高，要想通过他们自己的努力负担一套房的价格是需要几十年甚至上百年的努力的。
房屋价格的下调可以帮助更多的有房屋需求的人买到他们想要的房子，从而也可以增加大家的幸福感，也有利于房地产企业回笼资金，保证企业资金流的正常流转。
降至4%以下，多地首套房贷利率进一步下行，会带来哪些利好？首套房房贷利率的下降，直接会影响到首次购房人群的还贷金额，购房人群所还贷款的总金额会下降。这有利于房地产的销售和无房人群的住房保障，从长期来看，还有利于提高我国的结婚率和居民整体幸福感。
房贷利率的下降也就意味着如果一个同样价格的房子，现在买和之前买的还贷金额是不一样的，利率下降也就意味着大家的还贷金额减少。这对于买房的人来说是一个好事，对于房地产销售企业来说也是一大利好，因为这几年受疫情影响，买房的人相对较少，如果房贷利率下降的话，那么可能就会有更多的人选择此时购买。
对于很多的90后来说，他们现在的压力是比较大的，一方面是因为他们步入社会的时间还不够长。各方面的积累都不够，所以工资也不会特别高，再加上住房压力比较大，各个地方的房价也都比较高，所以很多在大城市工作的年轻人基本上都是租房居住的，这很不利于整体社会幸福感的提升，房贷利率下降以后，他们可以用更低的价位买到房子，所以可能就会有一部分90后选择买房，而不是租房。
在现代社会中，房子已经成了结婚必备的。很多年轻人，尤其是从乡镇出来的年轻人，他们没有结婚很大程度上都是因为没有房子。因为如果单身的话，自己在大城市租房子还可以凑合，但是如果结婚了以后带着一家人还有孩子租房是非常不合适的，而且孩子也没有办法上学。
我觉得房贷利率下调对于整个社会来说都是一个好事，毕竟住房问题是人们所说的衣食住行里面花销比较大的一个。住房问题解决了其他的很多问题也就刃难而解了。
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大连、昆明首套房贷利率进入“3时代” 14城均已下调 多地房贷利率下调楼市风向变

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